Cách tính giá nhà đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong quá trình tư vấn luật cho các khách hàng mua bán chuyển nhượng nhà đất tôi thường xuyên gặp câu hỏi về cách tính các loại thuế, lệ phí, bao nhiêu tiền, tại sao lại tính như vậy..v..v.. Nếu chỉ tư vấn bằng lời nói thì thường mọi người rất khó hình dung. Vì vậy bài viết hôm nay tôi sẽ giúp bạn biết và hình dung được một cách cơ bản cách tính giá nhà đất. Tính được giá nhà, giá đất là bạn có thể dễ dàng tính được hầu hết các loại thuế, phí, lệ phí và tiền sử dụng đất phổ biến.

Để thuận tiện, tôi sẽ căn cứ vào các quy định của thành phố Hà Nội để giải thích và hướng dẫn cách tính giá nhà, đất.

Đối với các tỉnh, thành phố khác cũng sẽ có những văn bản quy định tương tự, bạn chịu khó tìm kiếm trên các trang Tra cứu VBPL hoặc trên Google, với từ khóa “Bảng giá đất [tên tỉnh, thành phố] năm…” Nhớ tìm văn bản mới nhất, và có thể tham khảo thêm bài viết 5 điều cần lưu ý khi đọc hiểu văn bản pháp luật

Bây giờ bắt đầu vào cách tính giá nhà đất nhé:

Trước tiên, bạn hãy Tải về 3 văn bản sau, đó là:

1. Quyết định 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024 (Đây chính là bảng giá đất Hà Nội mới nhất) 

(Tải về: doc)

2. Quyết định 3023/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 18/06/2018 về việc ban hành bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ  đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội

(Tải về: docx)

• Lưu ý: Trường hợp nhà, đất đã có sổ đỏ mà thông tin trên sổ đỏ không khớp với thực tế sử dụng đất thì tùy từng loại tiền phải nộp mà bạn sẽ tính theo sổ đỏ hoặc theo thực tế. Tuy nhiên các loại thuế, phí phổ biến mà đã có sổ đỏ rồi thì tính theo thông tin trên sổ đỏ.

1. Cách tính Giá đất

Bạn mở văn bản số 1: Quyết định 30/2019/QĐ-UBND kéo xuống cuối cùng sẽ thấy dòng chữ: FILE ĐƯỢC ĐÍNH KÈM THEO VĂN BẢN, bạn click đúp vào đó sẽ mở ra một bảng giá các loại đất

Xác định loại đất cần tính giá, một số loại đất cơ bản như sau:

• Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ thì giá đất sẽ tính theo giá Bảng 1, 2, 3, 4. Quy định tương đối dễ hiểu và dễ nhìn nên nhìn vào bạn có thể xác định được ngay giá đất của mình là bao nhiêu
• Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh thì căn cứ từ Bảng 5 đến Bảng 8, trong các loại đất này còn phân chia ra thành: Đất ven trục đầu mối giao thông, Đất khu vực giáp ranh…
• Đất khu dân cư nông thôn: Bảng 9
• Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư: Bảng phụ lục

Có khá nhiều loại đất, nếu bạn đọc qua có thể thấy phức tạp, nhưng thực ra việc tìm kiếm chính xác vị trí đất của bạn không khó, bạn hãy thử làm theo cách dưới đây:

Mẹo tìm kiếm: Bạn mở file word hoặc pdf trên máy tính, ấn CTrl + F để mở chức năng tìm kiếm. Bạn đánh từ khóa là tên đường, phố, thôn, xóm ở vị trí đất của bạn (nói chung là đơn vị hành chính nhỏ nhất có tên) sau đó Enter để tìm đến vị trí phù hợp

Nếu trên điện thoại bạn cũng có thể dùng chức năng tìm kiếm của phần mềm đọc file để tra cứu cũng cho ra kết quả tương tự

Sau khi xác định đúng vị trí rồi, bạn đối chiếu với các cột giá đất bên cạnh để tính. Nếu đất của bạn rơi vào trường hợp phải xác định vị trí (tức là bạn sẽ thấy cột ghi VT1, VT2, VT3, VT4) thì bạn quay lại Văn bản số 1 (Quyết định 30/2019/QĐ-UBND), tại điểm b, khoản 2, Điều 2 sẽ có quy định rất cụ thể về cách xác định vị trí. Tôi tóm tắt một cách cơ bản và dễ hiểu nhất như sau:

• Vị trí 1: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố (thường gọi đất mặt đường, nhà mặt phố)
• Vị trí 2: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
• Vị trí 3: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m.
• Vị trí 4: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m.

Tóm lại bạn đo hoặc ước chừng phần ngõ nhỏ nhất tính từ đất nhà bạn ra đường phố chính xem nó là khoảng bao nhiêu mét để xác định được đất nhà bạn ở vị trí nào.

Sau khi xác định được vị trí rồi, bạn quay lại bảng giá đất để đối chiếu sẽ biết được giá đất nhà bạn là bao nhiêu tiền/1m2

• Ví dụ 1: đất của bạn có diện tích 40m2 ở trong ngõ phố Đội Cấn, đoạn từ Ngọc Hà đến Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội, chiều rộng ngõ chỗ nhỏ nhất là 2,5m. Như vậy đối chiếu với bảng giá thì nhà nước quy định đất của bạn ở vị trí 3 có giá là 24.731.000đ/1m2.

Tổng giá trị đất của bạn theo giá nhà nước sẽ là:

24.731.000đ x 40m2 = 989.240.000đ

Số tiền này bạn nhân với thuế suất hoặc tỷ lệ các loại phí, lệ phí là sẽ biết được số thuế, phí, lệ phí mình phải nộp. VD thuế thu nhập cá nhân thì nhân với 2%, lệ phí trước bạ nhân với 0,5%, phí thẩm định nhân với 0,15%

Ngoài ra, vì đất có hình dạng và vị trí rất đa dạng nên bạn hãy xem trong Quyết định để biết cụ thể hơn và tính cho chính xác trường hợp của mình.

2. Cách tính Giá nhà

Cách tính giá nhà còn đơn giản và dễ xác định hơn vì không tính theo vị trí. Bạn chỉ cần mở văn bản số 2: Quyết định 3023/QĐ-UBND đọc là… hiểu luôn, không cần hướng dẫn nữa. Nhớ xem tất cả các bảng để xác định mình thuộc trường hợp nào và xem thêm cả văn bản số 3 để biết được các trường hợp cụ thể đã bổ sung nữa. Ngoài nhà ở thông thường thì cách tính giá đối với tòa nhà và căn hộ chung cư đều có trong 2 văn bản này.

Công thức tính cơ bản như sau:

Tổng giá trị nhà = Giá nhà x Diện tích sàn sử dụng x Tỷ lệ chất lượng nhà

• Ví dụ 2: Trên diện tích đất nêu tại VD1, bạn xây nhà hết diện tích 40m2, xây 2 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ. Sổ đỏ cấp năm 2004, như vậy xác định nhà đã xây được khoảng 12 năm (có thể lâu hơn nếu bạn có giấy tờ chứng minh)

Nhà như vậy được xác định là nhà cấp III. Việc phân cấp nhà nếu như trên sổ đỏ hoặc các giấy tờ khác không có ghi thì bạn xác định tương đối theo cách hiểu thông thường thôi là được.

Đối chiếu theo bảng giá và bảng tỷ lệ chất lượng nhà thì:

Tổng giá trị nhà của bạn theo giá nhà nước sẽ là:

6,824,000 x 40m2 x2 tầng x 35% = 191.072.000 đ

Cách tính thuế, phí cũng tương tự như tôi đã nói ở phần Giá đất.

Cuối cùng, bạn nên lưu ý 2 vấn đề sau:

• Lưu ý 1: Cách xác định và tính như trên, mặc dù có căn cứ theo quy định của pháp luật nhưng chỉ là đối với những trường hợp cơ bản và phổ biến. Thực tế có thể nhà, đất của bạn là trường hợp đặc biệt hơn dẫn đến cách xác định và đối chiếu của bạn chưa chính xác. Vậy nên kết quả này của bạn chỉ có tính tương đối có giá trị tham khảo còn kết quả cuối cùng vẫn là thông báo của cơ quan thuế.
• Lưu ý 2: Với trường hợp mua bán chuyển nhượng nhà đất, bạn cũng biết rằng giá thị trường của nhà đất cao hơn rất nhiều so với giá quy định của nhà nước. Và giá tiền ghi trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng sẽ là căn cứ để tính thuế. Do đó, Nếu như giá 2 bên thỏa thuận trong hợp đồng công chứng cao hơn giá nhà nước, thì cơ quan thuế sẽ tính theo giá thỏa thuận. Còn nếu như giá 2 bên thỏa thuận trong Hợp đồng công chứng thấp hơn giá nhà nước, thì cơ quan thuế sẽ tính theo giá nhà nước.

Bạn hãy lưu ý 2 điều này để có những tính toán và lựa chọn phù hợp nhé.

• Xem thêm: Lưu ý kiểm tra sổ đỏ ghi nợ nghĩa vụ tài chính

Giá nhà, đất có thể sẽ thay đổi sau một thời gian, tôi sẽ cập nhật các văn bản sửa đổi của UBND Hà Nội trong bài viết này (nếu có).

Bạn có quan tâm đến cách tính giá nhà, đất không? Cách làm tôi nêu trong bài viết này có dễ hiểu và giúp bạn tính được ra kết quả không? Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn.

Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.