Hướng dẫn kiểm tra sổ đỏ ghi nợ nghĩa vụ tài chính

so-do-ghi-no-nghia-vu-tai-chinhKhi bạn cầm một cuốn sổ đỏ trên tay, dù với vai trò là chủ sổ đỏ, người mua hay người bán nhà, đất bạn thường lưu ý đến các thông tin gì trước tiên, chắc hẳn đó sẽ là Thông tin về ai là người sử dụng đất, Thông tin về địa chỉ thửa đất, căn nhà, Thông tin về diện tích đất, nhà,  Sơ đồ, vị trí nhà, đất… Có nhiều người khi kiểm tra sổ đỏ đã không để ý đến trang cuối cùng (hay bìa số 4) của sổ đỏ. Trường hợp này thường xảy ra đối với những người nhận sổ đỏ được cấp từ cơ quan nhà nước, sau khi nhận thì đem về nhà cất luôn, coi như yên tâm nhà đất của mình đã có sổ đỏ rồi.

Bài viết sẽ này sẽ hướng dẫn bạn cách để kiểm tra sổ đỏ ghi nợ nghĩa vị tài chính và cách để làm thủ tục thanh toán khoản nợ này.

Thực tế do “lịch sử để lại” mà có một khoảng thời gian nhà nước cho người dân sử dụng đất được nhận sổ đỏ và được ghi nợ một số nghĩa vụ tài chính như: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà, đất, thuế chuyển quyền… Hiện nay thì không còn chính sách “nợ” này nữa rồi, bạn cứ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với nhà đất đã, rồi muốn làm gì thì làm. Số sổ đỏ mà còn nợ nghĩa vụ tài chính thường là những sổ được cấp từ trước cũng khá lâu, “lịch sử để lại” mà 😛

Lưu ý: những cách dưới đây áp dụng hiệu quả đối với sổ đỏ, nhà, đất làm thủ tục ở Hà Nội, đối với các địa phương khác cũng áp dụng nguyên tắc cơ bản này nhưng có thể khác nhau 1 chút về thủ tục.

Phần nợ nghĩa vụ tài chính này thường được ghi ở trang cuối cùng (bìa số 4) của sổ đỏ, vậy nên có lẽ ít người để ý. Đây là một ví dụ:

bia-so-do-chua-nop-thue

Vậy nên bạn hãy kiểm tra lại sổ đỏ của gia đình mình xem có phần “chưa nộp” gì cho nhà nước không nhé. Nếu có thì hãy đọc tiếp phần dưới đây:

Thông thường người sử dụng đất thường nợ các nghĩa vụ tài chính phổ biến sau đây:

1. Lệ phí trước bạ nhà, đất

Lệ phí trước bạ nhà đất thường được tính như sau:

  • Lệ phí trước bạ đất = Giá đất x Diện tích đất x 0,5%
  • Lệ phí trước bạ nhà = Giá nhà x Diện tích sàn sử dụng x Tỷ lệ chất lượng nhà x 0,5%

Giá đất và Giá nhà sẽ được tính theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm bạn nộp lệ phí.

Thông thường diện tích nhà, đất sẽ được cơ quan thuế tính căn cứ theo thông tin trên sổ đỏ. Diện tích nhà sẽ tính theo tổng diện tích sàn sử dụng. VD nhà bạn có diện tích xây dựng là 30m2, xây 2 tầng thì diện tích sàn sử dụng sẽ là 30 x 2 = 60m2.

2. Thuế chuyển quyền

Tuy tên là thuế chuyển quyền nhưng thực tế tôi thấy rằng thường cơ quan thuế sẽ tính theo công thức thuế thu nhập cá nhân, coi như bạn nộp thay người bán, công thức như sau:

  • Thuế chuyển quyền đất = Giá đất x Diện tích đất x 2%
  • Thuế chuyển quyền nhà + đất = (Giá đất x Diện tích đất) + (Tổng giá trị nhà x Diện tích sàn sử dụng) x 2%

Cách tính Giá đất, giá nhà và diện tích cũng tương tự như phần trên

Chắc hẳn nhiều bạn cũng đã biết các thông tin và cách tính nêu trên rồi, vấn đề tôi muốn nói ở đây đó là, bạn có thể nộp các khoản thuế, lệ phí nêu trên lúc nào cũng được nhưng bạn có để ý rằng sổ đỏ nhà bạn có thể được cấp từ rất lâu, năm 2004 chẳng hạn, tức là bạn nợ các nghĩa vụ tài chính từ năm 2004, thời điểm đó giá nhà, đất nhà nước quy định chắc chắn sẽ thấp hơn so với giá nhà, đất thời điểm hiện tại. Nhưng bạn sẽ phải nộp theo giá đất tại thời điểm bạn kê khai và nộp thuế, lệ phí với cơ quan thuế.  Mà thường thì giá đất theo bảng giá do nhà nước ban hành tại Việt Nam sẽ chỉ tăng lên mà ít khi có quy định giảm. Vì vậy nếu bạn càng để 1,2 năm thì giá đất do nhà nước ban hành sẽ không thay đổi, nhưng nếu bạn để 5,10 năm thì giá đất sẽ càng tăng và số tiền bạn phải nộp cũng sẽ tăng theo không ít.

Tất nhiên là bạn cứ ở nhà đất đó không giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay làm gì có liên quan thì cũng không sao cả. Nhưng tôi vẫn khuyên bạn hãy tính tương đối xem số tiến còn nợ trên sổ đỏ là bao nhiêu và nếu có điều kiện thì nên đi kê khai và nộp ngay khi có thể.

3. Tiền sử dụng đất

Số tiền này phải được lưu ý riêng và tôi không thể khuyên bạn nên đi nộp ngay được, bởi vì có thể nó quá lớn, lên tới vài trăm triệu, thậm chí vài tỷ đồng

Quy định về tiền sử dụng đất có hẳn một Nghị định điều chỉnh, đó là Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất (Tải về: docx / pdf). Bạn đọc qua có thể thấy hơi phức tạp nhưng bạn có thể hiểu một cách cơ bản Công thức tính tiền sử dụng đất phổ biến như sau:

Tiền sử dụng đất = Giá đất x Diện tích đất x Tỷ lệ % phải nộp

  • Giá đất cũng sẽ được tính theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm bạn nộp tiền sử dụng đất.
  • Diện tích đất thường là toàn bộ diện tích được ghi nhận trên sổ đỏ.
  • Tỷ lệ % phải nộp: xác định rất đơn giản, bạn sẽ thấy kèm theo sổ đỏ có một Quyết định của UBND quận, huyện, đằng sau quyết định sẽ có danh sách tên cụ thể những ai phải nộp tiền sử dụng đất và nộp bao nhiêu %. Bạn chỉ cần tìm và đối chiếu đúng với tên và sổ đỏ nhà bạn là biết được phải nộp bao nhiêu %.

Nhìn vào công thức tính, bạn có thể thấy ngay số tiền sử dụng đất phải nộp thường sẽ là rất lớn.

VD: sổ đỏ bạn có 50m2 đất ở, giá đất cho UBND ban hành tại vị trí đất nhà bạn là 5.000.000 đ/1m2, như vậy số tiền sử dụng đất bạn phải nộp nếu nộp 100% sẽ là:

50m2 x 5.000.000 = 250.000.000đ

Bạn có thể dễ dàng tính ra theo tỷ lệ tương ứng.

Tất nhiên số tiền sử dụng đất này cũng không nằm ngoài quy luật là càng để lâu sẽ càng tăng. Tuy nhiên vì số tiền sử dụng đất thường là khá lớn nên tôi không thể nào khuyên bạn nên nộp được, trường hợp này theo tôi trước tiên bạn nên tính một cách tương đối số tiền phải nộp khoảng bao nhiêu, nếu có thể tận dụng mối quan hệ để nhờ bên cơ quan thuế tính trước cho là tốt nhất (nhờ tính hộ thôi không vi phạm quy định gì đâu nhé). Sau khi biết được rồi thì hãy cân nhắc tùy theo hoàn cảnh và điều kiện tài chính để lựa chọn là nộp hay chưa và vào thời điểm nào.

Như đã nói ở phần trên, số tiền này nếu bạn chưa nộp thì vẫn cứ ở bình thường, không sao cả. Chỉ có điều bạn sẽ chưa thể giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… nếu như chưa nộp hết tiền còn nợ nhà nước. Ngoài ra nếu như nhà, đất của bạn không may bị quy hoạch và phải giải phóng mặt bằng thì số tiền đền bù cũng sẽ phải trừ đi nghĩa vụ tài chính còn chưa nộp trước, còn lại bao nhiêu thì mới là số tiền đền bù của nhà bạn.

Lưu ý là cách tính trên là cách tính cơ bản và với các trường hợp phổ biến, bạn có thể thuộc trường hợp đặc biệt hơn hoặc được miễn, giảm nữa. Vậy nên kết quả chính xác vẫn là kết quả của Cơ quan thuế.

4. Thủ tục nộp và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về nhà, đất

Nếu bạn đã quyết định nộp thì thủ tục cũng đơn giản thôi, mỗi nơi có thể khác nhau 1 chút nhưng về cơ bản là như thế này:

  • Bước 1: Nộp hồ sơ và kê khai tại bộ phận 1 cửa UBND quận, huyện

Ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM… thì có bộ phận 1 cửa riêng về đất đai, một số tỉnh khác có thể là bộ phận 1 cửa chung của UBND quận, huyện. Nhưng thường thì dù chung hay riêng thì cũng ở gần nhau, nên nếu không biết thì bạn chỉ cần đến bộ phận 1 cửa của UBND quận, huyện để hỏi là được.

Bạn cần chuẩn bị bộ hồ sơ gồm bản chính Sổ đỏ và Quyết định kèm theo, thêm 02 bản sao mỗi thứ nữa. Đến nơi bạn sẽ được phát hoặc mua 1 bộ tờ khai và có hướng dẫn cách khai ngay ở bộ phận 1 cửa. Sau khi khai xong tờ khai, bạn nộp kèm bộ hồ sơ đã chuẩn bị, lấy phiểu hẹn và đợi ngày đến nhận kết quả ghi trên phiếu hẹn (khoảng từ 5-7 ngày)

  • Bước 2: Nhận thông báo thuế và Ra ngân hàng hoặc kho bạc nộp tiền

Đến ngày có kết quả bạn lại ra bộ phận 1 cửa nơi đã nộp hồ sơ để nhận kết quả, nếu suôn sẻ bạn sẽ nhận được các thông báo của cơ quan thuế về các loại thuế, lệ phí phải nộp. Trong thông báo đó cũng sẽ ghi địa chỉ nơi bạn cần đến để nộp tiền (có thể là ngân hàng hoặc kho bạc). Bạn ra đó để nộp là được, nộp xong bạn sẽ nhận được một thông báo hoặc xác nhận đã nộp tiền

  • Bước 3: Nộp lại hồ sơ đợi lấy sổ đỏ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Sau khi xong bước 2, bạn cầm thông báo đã nộp tiền về lại bộ phận 1 cửa, nộp thông báo lại cho họ và nhận tiếp 1 phiếu hẹn (cũng khoảng tử 5-7 ngày). Kết quả lần này sẽ là sổ đỏ của bạn nhưng có ghi thêm ở trang cuối là “Đã nộp…”

Vậy là xong, bạn đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và sổ đỏ cũng như nhà, đất của bạn đã có thể tham gia tất cả các giao dịch theo quy định của pháp luật

Bạn đã kiểm tra sổ đỏ nhà bạn chưa, có còn chưa nộp khoản tiền nào không? Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn.

Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.

21 Comments

  1. Nguyễn Thanh 24/03/2018
    • Ngoc Blue 25/03/2018
  2. tùng 15/04/2018
    • Ngoc Blue 17/04/2018
      • Mai Văn kiên 15/05/2018
      • Ngoc Blue 19/05/2018
  3. Vũ Hồng Minh 17/07/2018
    • Ngoc Blue 20/07/2018
  4. Như Quỳnh 22/07/2018
    • Ngoc Blue 25/07/2018
  5. Trần Văn Triền 05/10/2018
    • Ngoc Blue 06/10/2018
  6. nguyen bao quoc 09/10/2018
  7. Bàn Thị Chiều 08/07/2019
    • Ngoc Blue 15/07/2019
  8. Hoàng Trung 09/10/2019
    • Ngoc Blue 09/10/2019
  9. Hoàng Trung 09/10/2019
    • Ngoc Blue 09/10/2019
  10. nhampham 23/11/2019
    • Ngoc Blue 23/11/2019

Bình luận