6 điều cần lưu ý khi mua bán căn hộ nhà chung cư (Phần 1)

Bài viết: 5 bước cơ bản cần lưu ý khi mua bán nhà đất và làm thủ tục sang tên sổ đỏ trước đây của tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm và câu hỏi của độc giả. Bài viết đó tôi chia sẻ chủ yếu về mặt pháp lý và kinh nghiệm mua bán nhà đất đã có sổ đỏ. Thông qua câu hỏi của các bạn, tôi nhận thấy rằng còn một loại bất động sản mà càng ngày càng nhiều người quan tâm đến việc mua bán, giao dịch, đó là căn hộ nhà chung cư. Có thể thấy rằng xã hội và dân số ngày càng phát triển thì nhu cầu mua nhà chung cư cũng ngày càng cao. Vậy nên việc chưa có bài viết về căn hộ nhà chung cư đúng là một thiếu sót  😛

Việc mua bán căn hộ chung cư có một điểm khác biệt hơn so với các bất động sản như nhà, đất thổ cư, đó là thay vì cần phải có sổ đỏ, bạn được quyền mua căn hộ chung cư từ khi căn hộ đó… chưa hình thành. Chính vì vậy, cơ chế pháp lý và quy định đối với việc mua bán căn hộ nhà chung cư cũng có những điểm khác biệt cần lưu ý. Bài viết hôm nay tôi sẽ chia sẻ và phân tích về vấn đề này.

Đối với căn hộ nhà chung cư đã có sổ đỏ thì việc mua bán cũng không khác biệt so với mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thổ cư. Vì vậy bạn có thể tham khảo và áp dụng những nội dung trong bài viết 5 bước cơ bản cần lưu ý khi mua bán nhà đất và làm thủ tục sang tên sổ đỏ vào trường hợp mua bán căn hộ chung cư đã có sổ đỏ

Tuy nhiên thực tế cho thấy rằng, có một phần không nhỏ những giao dịch mua bán căn hộ chung cư là mua bán từ khi căn hộ đó còn chưa hình thành. Bạn có thể mua bán căn hộ từ khi tòa nhà chung cư đó mới chỉ xây xong phần móng. Việc mua bán như vậy là rất bình thường và được pháp luật cho phép và bảo vệ. Nhưng bất cứ giao dịch nào cũng vậy, luôn tiềm ẩn những rủi ro, vì vậy khi bạn quyết định mua căn hộ nhà chung cư theo hình thức này thì bạn có thể lưu ý một số vấn đề sau:

Lưu ý 1. Năng lực và uy tín của chủ đầu tư?

Những người mua nhà chung cư, sau khi đã chọn được vị trí, giá cả, diện tích thì điều mà họ quan tâm tiếp theo đó chính là nhà chung cư đó có được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng như cam kết và quảng cáo của chủ đầu tư hay không? Vấn đề này quả là khó xác định, đặc biệt khi bạn mua nhà chung cư khi tòa nhà đó mới chỉ xong phần móng, hoặc mới xây lên vài tầng.

Bạn không thể biết được liệu chủ đầu tư có đủ khả năng tài chính để hoàn thành tiến độ và bàn giao nhà đúng hẹn hay không, hay là bạn mua nhà rồi đợi 7, 8 thậm chí 10 năm vẫn chưa được chuyển đến ở nhà mới. Bạn cũng không biết được chất lượng nhà có đúng như cam kết không. Tất cả những điều đó chỉ đến khi nào nhận bàn giao nhà bạn mới xác định được

Tôi cũng vậy thôi. Việc xác định năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư đối với người mua nhà mà nói thì không có cách nào khác ngoài việc “nghe nói”, hỏi và tìm kiếm thông tin trên mạng, đặc biệt là hỏi  kinh nghiệm và thông tin những người đã mua căn hộ tại những dự án do chủ đầu tư đó đã thực hiện.

Xác định năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng tùy thuộc vào may mắn của bạn nữa, bởi vì thời điểm thực hiện dự án, chủ đầu tư có nguồn vốn rất dồi dào, nhưng không may đến giai đoạn nào đó  họ đầu tư vào những dự án khác và chưa thu hồi được vốn chẳng hạn hoặc cũng có thể những dự án trước chủ đầu tư thực hiện rất tốt, nhưng không may đến đúng dự án bạn định mua thì chủ đầu tư lại gặp trục trặc nào đó.

Đương nhiên là khi chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện dự án thì tại thời điểm được phê duyệt đó, chủ đầu tư đã có đủ điều kiện về năng lực tài chính và rất nhiều điều kiện khác nữa. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước cũng đâu thể dự đoán được tương lai phải không nào  😉

Nói vậy để thấy rằng, khi bạn quyết định chọn mua căn hộ chung cư ở dự án nào thì ngoài việc tìm hiểu kỹ thông tin về năng lực và uy tín của chủ đầu tư, bạn cũng nên tin vào trực giác và sự may mắn của mình nữa.

Lưu ý 2. Tòa nhà chung cư đó có được xây dựng đúng quy định?

Nghe “đúng quy định” có vẻ chung chung nhưng thực ra đó là Tòa nhà chung cư đó có được xây dựng đúng với Giấy phép xây dựng và/hoặc thiết kế đã được cơ quan nhà nước phê duyệt không. Vấn đề này thực ra bạn cũng không thể biết được khi chọn mua căn hộ, cũng cùng lý do như trên, khi bạn mua thì tòa nhà đó mới xây được vài tầng thì bạn làm sao biết được sau đó chủ đầu tư có xây đúng số tầng quy định hoặc theo thiết kế đã được phê duyệt hay không.

Điển hình của việc tranh cãi về xây sai thiết kế đó là Tòa nhà 8B Lê Trực, vị trí đẹp, chủ đầu tư có năng lực tài chính nhưng cho đến nay một số tầng của tòa nhà vẫn đang bị phá dỡ dang dở và dự án đang bị dừng, không biết đến bao giờ những người mua nhà mới có thể nhận nhà được.

Chưa biết ai đúng ai sai trong vụ việc này và có lẽ những người mua nhà cũng sẽ được bồi thường, tuy nhiên bạn đi mua căn hộ chung cư đâu phải để sau đó nhận bồi thường phải không.

Nói vậy để lại thấy rằng, với tiêu chí này bạn cũng cần có sự may mắn.

Tuy nhiên, bạn cũng không cần lo lắng quá, pháp luật cũng đã có quy định để đảm bảo phần nào quyền lợi của người mua trước khi họ quyết định chọn mua căn hộ chung cư ở dự án nào. Đó là quy định về những thông tin liên quan đến bất động sản mà chủ đầu tư sẽ phải công khai trước khi bán cho người mua quy định tại Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó:

Khoản 1: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
Khoản 2: Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
a) Loại bất động sản;
b) Vị trí bất động sản;
c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
d) Quy mô của bất động sản;
đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Như vậy, trước khi chọn mua căn hộ chung cư, bạn hãy xem kỹ các thông tin trên ở nơi chủ đầu tư niêm yết, đó cũng là một tiêu chí để bạn đánh giá năng lực và uy tín của chủ đầu tư. Nếu dự án nào mà thông tin đầy đủ, minh bạch theo đúng quy định thì bước đầu bạn có thể tin tưởng vào chủ đầu tư và dự án đó.

Riêng đối với việc bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết, có một quy định đáng lưu ý để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, đó là quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Như vậy, bạn là người mua nhà cũng có thể yên tâm hơn về tiến độ của dự án khi có Hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án đó.

Ngoài ra khi xem xét đầy đủ và toàn diện các thông tin nêu trên, tôi tin là bạn cũng có thể phần nào đánh giá được căn hộ chung cư tại dự án đó có nên mua và có phù hợp với mục đích của mình hay không.

Lưu ý 3. Dự án đó đã đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định chưa?

Việc huy động vốn của chủ đầu tư có thể thông qua nhiều hình thức khác nhau, một trong những hình thức phổ biến mà tôi muốn đề cập đến ở phần này đó là: Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (quy định tại Khoản 2, Điều 69 Luật nhà ở 2014)

Hình thức này thường được áp dụng khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để ký Hợp đồng mua bán căn hộ với người mua. Việc huy động vốn theo hình thức này phải thông qua Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc Hợp đồng hợp tác kinh doanh. Và chủ đầu tư chỉ được ký kết các loại hợp đồng này để huy động vốn nếu đáp ứng được các điều kiện quy định tại Khoản 3, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng nêu trên sau khi có đủ điều kiện sau: (ấn vào để xem)
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Lưu ý: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

(Điểm a, Khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

Lưu ý 4. Căn hộ thuộc tòa nhà chung cư đó đã đủ điều kiện để bán theo quy định chưa?

Có lẽ bạn sẽ nghĩ rằng, không đủ điều kiện để bán thì làm sao chủ đầu tư dám bán cho người mua?! Thực tế có những trường hợp như vậy, một số chủ đầu tư có thể do không biết hoặc cố ý vẫn lập hợp đồng mua bán căn hộ và thu tiền của người mua khi chưa đủ điều kiện để bán. Những trường hợp này trước đây có thể phổ biến nhưng hiện nay có lẽ rất hiếm, bởi vì chủ đầu tư đã có nhiều cách khác để vẫn huy động được vốn của người mua mà không vi phạm quy định. Những cách đó tôi sẽ nói sau, trước tiên là nói về điều kiện để chủ đầu tư bắt đầu được bán căn hộ khi nào.

Theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nói một cách dễ hiểu hơn là Điều kiện để chủ đầu tư bắt đầu được phép ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với người mua đó là:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến dự án theo quy định nêu trên thì bạn cũng không khó để kiểm tra. Ở phần trên tôi đã trích dẫn quy định về các thông tin mà chủ đầu tư phải niêm yết công khai cho người mua. Bạn có thể xem các thông tin đó và đối chiếu với quy định về điều kiện là có thể biết được về cơ bản căn hộ chung cư bạn định mua đã đủ điều kiện để được bán chưa. Và bạn hãy chú ý đến 1 điều kiện khá quan trọng đó là: phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

Bạn có thể hiểu một cách đơn giản hơn về quy định này đó là tòa nhà chung cư đã xây xong phần móng thì mới bắt đấu được mở bán. Như vậy ngoài các giấy tờ, hồ sơ pháp lý về tòa nhà chung cư thì bạn cũng nên đến tận nơi để xem thực tế tòa nhà đó đã hoàn thành phần móng chưa. Tất nhiên đánh giá bằng mắt thường thì chỉ đánh giá được một cách tương đối thôi.

Đó là những điều kiện cơ bản để nhận biết khi nào thì chủ đầu tư được ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với người mua. Nếu như bạn biết rằng tòa nhà chung cư đó chưa đủ điều kiện để bán theo quy định, nhưng chủ đầu tư vẫn đề nghị ký Hợp đồng mua bán căn hộ với bạn thì bạn cũng nên cân nhắc việc có nên mua căn hộ của chủ đầu tư đó hay không bởi vì Hợp đồng mua bán căn hộ đó có thể bị vô hiệu.

Quay trở lại với vấn đề mà phần trên tôi đã đề cập đến, đó là việc chủ đầu tư có nhiều cách khác để vẫn huy động được vốn của người mua mà không vi phạm quy định. Một số chủ đầu tư tuy chưa đáp ứng được các điều kiện để lập Hợp đồng mua bán căn hộ và huy động vốn người mua nhưng họ vẫn nghĩ ra một số văn bản khác mà tôi cho rằng cũng khá thông minh để “lách luật”, đó là chưa ký Hợp đồng mua bán căn hộ mà ký một văn bản thỏa thuận với người mua, văn bản đó có thể có nhiều tên gọi khác nhau như Thỏa thuận đặt mua, Thỏa thuận đầu tư..v..v.. với nội dung cơ bản là người mua sẽ nộp tiền cho chủ đầu tư để cam kết mua nhà còn chủ đầu tư cam kết bán nhà khi có đủ điều kiện.

Không bàn đến chuyện những văn bản đó có hợp pháp hoặc có hiệu lực hay không, bới vì cần căn cứ vào rất nhiều yếu tố mới có thể xác định được. Tuy nhiên, nếu như bạn thấy rằng chủ đầu tư có đầy đủ năng lực và đáng tin cậy thì bạn có thể ký những loại văn bản đó. Sau này khi đủ điều kiện bán căn hộ, chủ đầu tư sẽ ký Hợp đồng mua bán căn hộ một cách hợp pháp với bạn.

Tóm lại, việc mua bán nhà chung cư có thể được thực hiện bằng rất nhiều hình thức, mà không chỉ có mỗi Hợp đồng mua bán căn hộ vậy nên trước khi bạn đặt bút ký vào bất cứ văn bản nào thì ngoài việc đọc kỹ bạn cũng nên tìm hiểu về tính pháp lý của văn bản đó để tránh rủi ro và tranh chấp sau này.

Định viết tất cả các nội dung trong 1 bài viết nhưng thấy dài quá nên dừng Phần 1 ở đây. Phần 2 của bài viết sẽ cung cấp cho bạn những lưu ý liên quan đến việc mua bán căn hộ chung cư có thế chấp và các thủ tục công chứng các loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, vấn đề nộp thuế và việc cấp sổ đỏ đối với căn hộ chung cư. Trong Phần 2 tôi cũng sẽ cung cấp cho bạn các Văn bản pháp luật và Bộ mẫu Hợp đồng liên quan đến nhà ở và nhà chung cư. Bạn có thể xem Phần 2 của bài viết tại Đây.

Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này, hoặc liên hệ riêng với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp.

Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.

6 điều cần lưu ý khi mua bán căn hộ nhà chung cư (Phần 1)
4.8 9 votes
Lưu ý khi bình luận để nhận được phản hồi:
# Bạn hãy cung cấp email chính xác.
# Vui lòng viết bằng tiếng Việt có dấu.
# Hãy cố gằng tìm kiếm trên trang web và trong phần bình luận trước khi đặt câu hỏi.
Mọi bình luận/câu hỏi tiếng Việt không có dấu sẽ không nhận được phản hồi.

Bình luận

7 Comments

  1. Phạm Thị Hiền 30/03/2018 16:16